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李宇嘉:保障性租赁住房成楼市新稳定器

发布于2021-07-22 分类:国内新闻 来源:证券时报 编辑:盛颖斐 阅读(218)

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保障性租赁住房成楼市新稳定器

障性租赁住房能让新市民、年轻人安稳下来,这样急着买房的人就没那么多了,房价上涨压力就不大了。

近期,一个叫“保障性租赁住房”的新物种出现在人们视野中。7月2日,国务院办公厅专门发布22号文,大力发展这个类型的住房。印象中,专门就某个房屋类型发一个国字号的文件还是第一次。即便是1998年吹响房改号角的“经济适用住房”,也没享受到这个待遇,当时也只是以建设部、国家计委联合发一个文件,后面的廉租房、公租房也是如此。

那么,保障性租赁住房是个什么类型的房子?简单讲,就是针对大城市新市民、青年人短期租赁需求,由市场主导、政府给政策而建设的“低租金、小户型”的房子。申请这类房子的门槛比较低,不管是户籍还是非户籍,收入高还是低,只要无房都可以来申请。近年来住房保障一直坚持“兜底原则”,其他的交给市场,为什么要搞这个产品?十几年前,我也是新市民、年轻人,但我没觉得住房问题多么困难。当时我住的是周转宿舍。我的很多同学去租房,但房租也很低,即便买房,房价也很低,深圳那时的房价才1万元。但现在不可同日而语,年轻人刚进入城市,就面临着高不可攀的房价,房租也支付不起。

当下,如果在深圳租住商品租赁住房、长租公寓,“押二付一”是普遍现象,一下要拿出一万多元,每月至少要支付4000元左右,几个人能付得起呢?买房,没有家里支持10年内别想了。而且,当下进入城市的年轻人、新市民,都是“90后、00后”,他们对于“租的好”有强烈诉求,希望低租金、较舒适、秩序好、配套不错等,这与“60后、70后”农民工完全不同,后者对租赁体验没那么高要求,只要有一张床就可以了。

你可以说,支付不起就不要有那么高要求啊。但时代不同了,高质量发展背景下,年轻人在平视整个世界,整个社会都在向上迭代。现在并不缺房子,租赁的房子也足够多了,即便是深圳这样的城市,住房套(间)数包括城中村、公寓、宿舍等已超过1200万套(间)了,按常住人口来算,基本可达到人均一套(间)了。

按理说房已经够了,为啥还要劳民伤财地再建呢?这就涉及结构性的问题了。就好比,我们去旅游,发现景点很多,但服务好、性价比高、没欺诈、酒店干净的景点并不多。一个道理,房子是很多,但符合新市民、青年人居住诉求的很少。现在租赁市场供给可谓“两级分化”,一边是户型偏大的商品租赁住房,或者户型小但租金超高的长租公寓。据悉,北京小户型的租赁住房只能满足35%的需求。而且,近年来新建的房子户型越来越大。我调研过很多城市,开发商们都说,现在90平方米以下的房子不好卖,120平方米以上最畅销。此外就是租金低、户型小,但体验较差(如黑房东、随意涨租)的城中村或园区宿舍。

保障性租赁住房就是为了解决住房租赁结构性供给不足的矛盾,当然这只是原因之一。站位更高看,这是“一石多鸟”的不二之选。疫情后,中国经济率先恢复,但是收入预期不振,边际消费倾向偏低,这对促进经济“内循环”并非好消息。那么,谁消费倾向最高呢?就是新市民、年轻人。但问问刚进入深圳的年轻人,扎根深圳最大的梦想是什么?必定有拥有一套房这个选项。

如果原有格局不变,每次经济下行还得靠发货币、拉动地产来解决,向内循环转型将异常艰难。如果将新市民、年轻人从买房上面解脱出来,这个消费场景立马与众不同。

保障性租赁住房能让新市民、年轻人安稳下来,体面地租下来,然后,他们好好生活、好好工作,慢慢攒钱去买房,如此一来,急着买房的人就没那么多了,房价上涨压力不大了,新市民也就不焦虑了。这就不难理解为何要把保障范围扩大到新市民、年轻人,为何对于保障性租赁住房给这么多支持政策了。比如,土地供给上要设计“不花钱、少花钱”的制度,金融扶持上既给低成本的贷款还无偿给补贴资金,对个人或租赁企业减免力度空前,目的就是让这类房子成本做到最低,并将红利惠及新市民、年轻人。

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