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“花100万装修出租房后,我打算自己住进去。”

发布于2022-09-22 分类:国内新闻 来源: 真叫卢俊 编辑:周玮 阅读(156)

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今天要和大家聊的

是眼下越来越受关注的租赁市场

相信大家应该也有感受到,今年在上海做房东,多少有些艰难

比如你无法预料到的疫情,房子可能要面临两三个月的空置期

又或者疫情结束,租客可能就告诉你,他要走了要回老家了

如果是市区老破小的房东,恐怕就更难了

在上海租赁市场的竞争是无比剧烈的,老小区老房屋,不管是在观感,还是在品质上就输人一截

在这样的环境下,房东需要花更大量的时间和成本找租客,效率是比较低的

最近我采访了三位上海房东
在这个特别的2022年,他们身上发生了哪些不一样的故事?


01

“装修后正好遇上疫情,空置两月还有租金。”

这位80多岁的房东朱阿姨跟我说

自己在普陀的30多年的老房子,在疫情前终于租出去了

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对于年迈的朱阿姨来说,这套房子从去年8月开始,一直空置在手上没精力去管理,说实话也是因为年纪大了,实在操心不来

在上海市区,像朱阿姨这样的老土著房东并不少

他们大多家里好几套房产,其中有一套房龄和他们年纪一样老

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来源:链家

这样的老房子在二手市场上,其实没有什么买卖价值,除了在等拆迁,其余时间完全是长期出租

但是吧,房子不仅是社区环境老旧,内部空间也是比较逼仄和装修陈旧

因此根本就不是租赁市场的抢手货,如果自己出租,3000出头的租金,还抵不上对于租务的操劳

再加上自己年纪也大了,精力不够,更顾不上打理

和远在北京的儿女商量之后,朱阿姨在年初的时候把房子交给了长租机构

他们家大概是在今年2月份装修的,只用了38个工作日就装修好了

当时候的想法是,老人家实在没精力管了,不如让专业的机构改造装修一条龙全包

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说实话,这套房子经过改造后,原本老旧的房子,瞬间变年轻

而除了焕然一新的房子让房东开心,更让朱阿姨没想到的是

房子更好租了,来看房的租客应接不暇

但不巧,上海4月碰上了疫情,房子这下说空置就空置了两个月

不过,跟房子空置就完全没有收入的老邻居相比,朱阿姨大概是上海的一批幸运房东了

她赶在了疫情前把房子委托给长租机构,不仅赶在封控之前把房子装修好了

而且在空置两个月的情况下,依然可以拿到租房机构先前承诺支付的80%的保底收益

虽然听起来不可思议,但不仅这两个月都拿到了租金的保底收益,而且房子变好后,疫情一结束就很快租出去了

同时,如果未来租金有涨幅,涨幅的部分每年年底和机构也能两两分成

对于朱阿姨来说,经历了今年的疫情之后,稳定的租金看起来更为重要,再加上交给机构之后,有比较专业的服务团队打理房屋资产,简直不要太省心

现在,朱阿姨已经决定和这家机构,把当初签的1年约续签到3年...


02

“花100万装修后,房东居然打算自己住进去。”

李女士和老公在扎根在上海买的第一套房子,是陆家嘴的仁恒滨江园

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不管是地段还是小区,在当时堪称上海顶级豪宅

但在20年后的今天,不管是社区还是内部空间,现在看来品质还在

但是华丽的水晶吊灯和黄色的实木地板,风格似乎已经过时了,尤其是在上海陆家嘴滨江这样的顶级地段

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不过已经成为一家上市公司的主理人,名下的这套房子显然不是唯一的房产,外环有套品质不错的别墅,很适合她和丈夫现在对于居住空间的要求

虽然仁恒滨江园的地段和社区都仍属于豪宅行列,但较低的层高和陈旧的装修

显然李女士一家人也不会真的去住,也没有时间去管理

如果租出去,为了能够匹配上这个地段的价值,和租客的圈层,肯定是需要重新装修一番的

豪宅的租客一向不好找,不过能花4万/月租金租房的人,也不太介意多出一些钱

毕竟在陆家嘴,有很多中产精英,他们对价格没那么敏感,而是更愿意为更好居住环境付费

机缘巧合之下,李女士选择把房子委托给一家长租机构

最终设计装修后的房子变成了她想要的样子

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墙面选用具有高级质感的艺术漆,搭配棉麻材质的软装与中国风水墨挂画,比较符合现代美学

同时,搭配无主灯的设计理念,采用点状、线状灯组合光源,让空间更加轻薄、简约

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这一切都是超预期的

尽管前前后后装修下来总共花费100万

后来,反转来了

装修完之后,李女士给机构的管家打了通电话

他们虽然签了三年合同,但是到现在都没有选择将房子挂牌出租

而是决定从另外一套房子,搬进改造后的仁恒滨江园,因为她觉得装修后的房子,比她现在所有的房子,都更加好住了

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嗯,是的

这是一个花了100万装修出租屋,最后房东成为了自己房客的故事

这是另一群的“上海房东”,对于他们来说,有再多的房子,最终还是追求一套自己的“理想居所”


03

“老房子设计装修后,五年后更好卖。”

在上海有近七成二手房源,都是老破小

这样的房源成为很多房东投资做出租的对象

接下来这个房东也投资了一套上海市区的老破小

他是一个很年轻的90后小郑,长期住在外地。说实话在上海做房东还是比较花精力的

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这是一套纯粹为了出租而买的房产,小郑打算五年后转手

这五年用来出租赚点收益,但问题来了

房子太老,房龄已经有25年了,而且还是一个100多平的复式大六房,并且在没有电梯的六楼

一个典型的在市场上不受欢迎的产品

六房意味着房客难找,想租给一个租客,租金可能被压低且不好找,万一遇上二房东可能会对房屋有一定的损坏

而房龄老,六楼没有电梯的房子只能租给年轻人,但年轻人显然不喜欢这样的装修

小郑在做出租之前,也做了功课

这样一个大户型的老房子,出租周期非常长,且在附近没装修和装修的房子租金价差很明显

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后来在对比了市面上的装修价格,和后期的租金之后

小郑决定还是整体装修后再租出去,于是托管给到一家长租机构

后来的装修也达到了预期

第一感觉是年轻人一定会喜欢,风格简约、干净,也搭配了一些软装和有设计感的装饰品,符合年轻人的审美

最终花了一笔20万左右的装修费,全部钱都由房东自己出

这是改造后,房子最终呈现的样子

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小郑说其实要花一笔20万的装修费,刚开始他是极其不愿意的,毕竟这是一套纯投资的房子

那后来为什么同意了

因为希望装修后这套房可以尽快出租出去了,也能吸引一些优质租客

小郑权衡的还有,五年后房子资产的流通性

这样装修过后的房子,在二手市场就有了更好的机会,简单来说就是更好卖

为什么这么说

交给长租机构装修,一方面老房子品质提升

即使房子出租五年后,装修新旧程度也不会有太大损耗

未来接手这套房子的下家,大概率也是为了投资,会继续出租

所以,这样带装修且维护的比较新的房子,将更有利于未来在二手市场上的流通

小郑通过这次装修,着实感受到一次未来资产的增值


04

今天为什么要和大家分享这三个故事

是因为这些房东都用了近两年租赁市场上,创新出来的一种新模式:自如的增益租

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所以,我们说什么是真正的“增益”

以前租赁市场上更多的是包租模式,也就是传统的“省心租”

但它的租金是固定的,当租金上涨的时候,房东享受不到租金增值的红利

增益租的一个优势就是,当市场租金上涨的时候,房东享受同样真实的出租价格

1-10年灵活租期,不管租没租出去,都保证有80%保底收益

简单总结下来就是“无差价”、“无空置期”、“收益有保底”

增益租模式上线到现在有一年多时间,也已经和5万位房东达成了合伙人关系

今年1季度增益租新模式的房东委托量,比去年同期增长超过400%

我们可以看到在上海这样一个越来越膨胀的租赁市场蛋糕里

自如在创新一种模式,叫做不再只是我帮你租房,而是作为合伙人的关系

什么是合伙人

就是我们共同管理和经营这套房子,最后房东和自如共享价值挖掘后的最终收益

同时让市场的租赁产品得到更好的提升,这是自如的野心

自如做增益租模式的初心,除了让租客生活有更好的品质提升,和房东产生共创共享的稳定关系

除此之外

自如本质上也是在参与整个城市的更新

或者说,在上海这样一个存量市场,70%都是老旧房源的城市里

不仅房东租客需要,城市也更需要这样的模式

上海如此大体量的一个存量市场里,大部分房源都需要再进行价值挖掘

让城市中这样的租赁产品

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经过设计装修后变得更好租,也更好住了

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未来一定会有更多企业,去分享这块蛋糕

所以我相信,类似今天分享的三个房东的故事,会越来越多的发生在我们身边

到那个时候,我们身处的租赁市场一定更加透明稳定以及质感提升,这何尝不是件好事呢


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