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地产代建业务受房企青睐,机构预计市场容量将达2000亿

发布于2022-09-22 分类:国内新闻 来源:第一财经 编辑:周玮 阅读(153)

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代建正在成为房企着力布局的第二赛道。在刚过去不久的2022年中期业绩会时,包括碧桂园、龙湖、旭辉、建发国际等在内的多家稳健型房企,不约而同表达了对代建市场前景的看好。

在房地产开发领域,代建并非新事物,而是有着十几年的历史,专业代建公司如绿城管理、中原建业在代建业务上已初具规模,并完成单独上市。

步入2022年,代建业务开始受到更多公司的关注,因其低投入、低风险和收入稳定,有助于房企平稳穿越行业周期,成为各家公司增加现金流入、维持稳定经营的措施之一。据亿翰智库统计,截至目前,百强房企中已有超40家房企布局了代建业务。

多位房地产业内人士表示,除了原本的政府代建、中小房企的商业代建需求之外,代建市场亦有许多新增需求,包括来自开发能力不足的城投公司,以及出险房企旗下需纾困的项目。据海通证券测算,“十四五”期间,代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。

超40家房企布局

最近将代建带入业内关注范围内的,是华夏幸福中标沈阳市的一个代建项目。

8月下旬,沈阳市苏家屯区城市建设局发布了“沈阳市苏家屯区HD项目-工程管理及造价咨询”的招标公告;9月13日,招标代理机构公布了该项目的中标人为幸福安基,即华夏幸福旗下的专注经营代建业务的平台。

这应该是幸福安基获取的首个代建项目。公开信息显示,上述招标公告发布于8月17日,幸福安基成立于8月18日。

华夏幸福对代建业务的探索,正是当前房地产行业寻求新的盈利增长点的一个缩影,包括世茂、建发、旭辉、龙湖、碧桂园等公司,都在积极加大布局开拓这项业务。

比如,早已在代建领域发力的朗诗地产,于不久前正式更名为朗诗绿色管理有限公司,并表示未来将专注于轻资产业务,,称开发代建项目产生的利润将成为集团的主要利润来源。

建发国际管理层在2022年中期业绩会上也提及,公司比较重视代建,会投入较大精力,今明两年要把代建业务进一步提升。

旭辉、龙湖、碧桂园则是代建赛道上的“新生”。旭辉在2021年成立了代建平台旭辉建管,在今年的组织变革中,这一平台被放到了与开发、商业放到同等的地位上。旭辉建管董事长陈东彪表示要在现有的能力下,“一定要更大(力度)地拓展代建”。

龙湖在2022年的中期业绩会上才正式对外发布了代建品牌。该集团CEO陈序平认为,“今年多地的政府地方平台公司托底土地,其缺乏操盘能力”,这对龙湖发展代建业务将是个机会。

碧桂园亦是旗帜鲜明地表示要在代管代建方面发力。“公司有管理层出身建筑行业,加上多年发展后成本竞争力优势和机器人建筑新业务,”碧桂园表示在代建业务上拥有不少优势,总裁莫斌在中期业绩会上也披露,与很多地方政府达成了一致,帮助出险企业或者出险项目的完成保交楼。

据中金公司在7月份发布的一份研报显示,以克而瑞2021年全口径销售金额为准,TOP50房企中,涉足代建领域的房企共有37家,其中绿城、雅居乐、金地、旭辉等7家房企都对该业务设定了较高的战略定位且已有一定的体量。

若将统计范围扩大至百强范围内,据亿翰智库统计,截至目前,已有超40家房企布局了代建业务。

促使房企不约而同地聚焦于代建业务的,是房地产市场的变化。中信建投地产行业分析师竺劲撰文指出,高周转年代,房地产开发可以赚取资产升值带来的利润,远高于代建业务收取的管理费,因而房企会将人力主要用在传统开发业务上,通过自投项目进行扩张,而不愿意大规模布局代建业务。

如今,房地产行业的高周转模式难以为继,企业需要降低杠杆、放缓扩张规模,“在这样的情况下,房企的人员过剩问题凸显,不少房企纷纷选择转向代建这样的无负债扩张手段,来帮助自身找到新的增长曲线。”竺劲表示。

三大业务板块持续扩容

“代建市场正迎来逆周期的业务爆发。”绿城管理在2022年中期业绩会上给出这样的判断。

代建行业根据委托人性质进行划分,通常可分为政府代建、商业代建、资方代建,分别对应政府、中小型房企和金融机构。

政府代建包括企业通过政府招投标,提供公共住房及公共基础设施的开发。其中,国家“十四五”规划中的保租房建设要求带来了政府代建规模的快速扩张。据海通证券测算,以650万套的保障性租赁住房的规划标准计,预计在此期间保障性租赁住房的工程合同总计将超过1.3万亿。

政府代建也正是绿城管理在2022年上半年增速最高的业务板块,同比增幅超70%;同期,该公司新拓代建项目中,来自政府、国企委托方总建筑面积也显著提升,占比超6成。

绿城管理认为,未来,面向低收入群体、新市民、年轻人的保障性住房将会得到更多政策倾斜,政府代建未来市场空间和发展潜力巨大。

商业代建领域除了传统的中小房企的需求之外,城投公司也有望成为新的需求来源。2021年以来,地方城投的拿地数量增加,有望催生出相当规模的商业代建市场空间。

“城投平台相较而言缺乏开发能力,而民企在这方面实力较强,输出品牌和能力,我们就赚开发建造的钱。”2021年底开辟代建业务的某华东上市房企内部人士向记者表示,2021年下半年以来,他所在公司已停止拿地,投拓主力转向代建项目开拓。

另外,也有公司看重资方代建。据中信建投研报,资方代建原本是代建行业一个小分支,但自本轮地产下行周期以来,融资渠道的收紧使得部分房企现金流压力增大,不良项目数量增多,AMC、信托承接不良项目后,需要代建公司提供物业开发等方面的咨询和管理服务,由此推动资方代建的市场的扩容。

绿城管理方面在此前的中期业绩会上给出预判,“为纾困类项目提供代建服务将是未来2~3年的市场机会。”在2022年上半年,绿城管理联合多家金融机构,先后落地了恒大江阴项目、奥园广州云和公馆项目等多个资方代建项目。

有业内人士认为,地产的周期下行孕育着代建行业的机遇,其黄金发展时间已经到来。旭辉建管董事长陈东彪预计,代建行业从2010年~2020年行业刚刚起步时,每年都有20%以上的增长,2021年到2025年每年还会有23%的复合增长,“这是一个非常巨大的市场。”


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