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三大金融部门再表态!民营房企融资或将出现新变化

发布于2022-11-22 分类:国内新闻 来源: 丁祖昱评楼市 编辑:周玮 阅读(252)

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民营房企融资环境或迎来本质转变。


11月21日,2022金融街论坛年会上,三大金融部门针对房地产再次表态。



证监会主席易会满表示,要密切关注房地产行业面临的困难挑战,支持实施改善优质房企资产负债表计划,继续支持房地产企业合理债券融资需求,支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。



央行行长易纲明确,房地产业关联很多上下游行业,其良性循环对经济健康发展具有重要意义。最近扩大了支持民企发债的“第二支箭”,为民企发债提供风险分担,民营房地产企业也在支持范围内。


与此同时,国家外汇管理局局长潘功胜表示,金融部门出台了多项金融支持政策,这些政策较好地发挥了逆周期调节的作用,同时将坚持中央关于房地产市场发展的方针政策,坚持市场化、法治化原则,远近结合,标本兼治,推动中国房地产市场健康、可持续发展。


同日,人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会,会议强调,保持房地产融资平稳有序,稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放,支持个人住房贷款合理需求,支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。


在此之前,11月8日至11月14日,短短七天内连发三次金融端利好措施,从“第二支箭”到“金融十六条”,再到“银行保函”置换部分“预售资金”,民营房企生存环境迎来实质性变化。


政策发布以来,优质民营房企已率先迈出第一步。


“第二支箭”出台仅3天,民营房企储架式中票融资“开闸”,截至目前申请总规模已达到560亿元。


与此同时,富力也于近期完成了旗下135亿元的境内债展期;房企配股融资也迎来突破。


对于民营房企而言,抓住机会窗口进行融资,有效改善短期流动性,但目前来看,政策仍以优质民企为主,多数民营房企融资仍不容乐观,融资环境改善有待进一步深化。



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今年三季度以来,政策端加大了对优质民企的支持力度,进入11月,监管层对民营房企的融资支持力度明显有所强化。


根据CRIC不完全统计,自8月以来,融资端直接支持房地产资金规模已超万亿,但优质民企发债速度明显加快还是在10月底至11月来到转折点。


11月8日中国银行间市场交易商协会官网发布,表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),预计可支持约2500亿元民营企业债券融资;11月12日“金融十六条”出台,纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。


随后,民营房企储架式中票融资“开闸”,短短一周时间,就有5家房企提交申请,并拟申请总规模超560亿元。

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在此之前,金融机构对于房企债券仍然表现出信心不足,即便是政策支持,但对于民营房企发债仍然存在一定难度。


数据显示,8月中旬交易商协会召集多家民企座谈一周后,龙湖集团成功发行民企首笔15亿元的中债增担保中期票据,随后的两个月里,截至10月底,民营房企的中债增担保中期票据仅有6家房企成功发行6笔,总金额为68亿元。


对比可以发现,无论是融资规模还是速度,11月以后民营房企明显有所改善。

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除此之外,民营房企在配股融资、境内债展期等方面也迎来转机。


比如11月10日,富力完成了全部境内债展期,成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业,这对提振资本市场信心有一定积极作用,再加上“金融十六条”明确支持房企存量融资的合理展期,未来可能会有更多企业实现债务展期。


在配股融资方面,碧桂园与雅居乐前后两天宣布配股融资,分别筹资14.63亿港元、7.83亿港元,这也为民营房企融资提供了破局方向。而随着证监会主席易会满表态,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资,预计后续股权融资将会加速,更多民企将通过股权融资缓解短期流动性压力。



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整体来看,房企仍然面临着较大的资金压力。


根据11月15日国家统计局数据显示,10月房地产开发企业到位资金仅为11182亿元,同比下降26%,创下年内次低。从国内贷款来看,前10月到位资金中国内贷款同比下降27%左右。而前10月自筹资金同比下降约15%。


此外,包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金,前10月同比下降9.1%至4585亿元。


综合近期获得融资支持的房企来看,整体围绕在少量优质房企当中,这些企业也是民营房企发债的主力军。


CRIC数据显示,重点监测的100家典型房企中,民营房企融资规模的占比从2021年8月首次跌破50%之后持续下跌,到了2022年10月只有10%。


从融资总规模来看,2022年1-10月民营房企的累计融资总额仅为2291亿元,同比减少了68%,其中债券发行规模仅有1376亿元,同比减少了58%。


剔除交换要约而发行债券的房企,2022年1-10月发行新债券的民营房企仅有11家,发行新债券共约552亿元,其中龙湖、碧桂园、滨江、美的置业、旭辉以及新城控股发行规模靠前。

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从目前来看,政策传导至其他民企还需要时间,再加上接下来的一段时间民营房企仍面临较大的偿债压力,多数民企仍需“自救”。


民营房企即将迎来一波较大规模的偿债潮,据CRIC监测,2022年11月至2023年上半年,民营房企到期债券总额约为3191亿元,其中明年1月将迎来偿债小高潮,单月到期规模达到769亿元。


而11月以来民营房企违约现象也在持续,截至目前月内已有4家民企等相继发布债务违约公告。

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近期密集性表态以及利好政策出台,可以看出监管层对此前大部分金融紧缩政策的调整意愿,对稳定房地产市场主体信心和市场预期有着积极的作用。流动性支持政策的核心仍在于“稳地产”。


在不断推出的利好政策支持下,房企的融资环境有望得到进一步改善,尤其是民营房企的生存环境也将迎来转变。


但由于政策传导仍需要时间,短期内政策仍然是惠及优质民企层面,多数民营房企融资尚未落地,流动性需求仍然紧迫。对于大部分民企仍需要开源节流积极自救,积极抓住政策窗口寻找发债机会,并且依靠销售带动内生流动性是关键,同时也需要政策给予进一步的支持。


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