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最近一年各个城市二手房都在跌

发布于2023-01-20 分类:国内新闻 来源: 真叫卢俊 编辑:周玮 阅读(288)

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最近我们做了一次全国二手成交情况的数据整理

统计了2021-2022年全国各重点城市的二手成交情况,可以说是非常低迷

在13个城市中,有12个城市二手成交都出现了不同程度的下滑

数据整理包括四个一线城市以及九个强二线城市,2022年二手成交总计约98万套,对比2021年的128万套,整体下降23%

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这些城市整体表现比预期要差很多,以往楼市以二手房为主导的城市,甚至跌回历年来最低的一次

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整体来看,全国二手成交相当惨淡

我们可以分别对比一下一线城市和强二线城市,它们各自的成交情况

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据来源:各城市房管局、网上房地产、中指研究院、丁祖昱评楼市等

首先,四个一线城市二手成交量全部跌回2016年之前

这是2016-2022年这几年里,深圳、上海、北京、广州的二手成交面积趋势图

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数据来源:丁祖昱评楼市

从二手成交面积来看,2022年上海全年成交1330万平方米,全年成交约15.8万套房子

相信各位已经感知到了,过去一年上海二手市场冷到冰点

去除4月、5月的特殊情况,2022年上海平均成交1.5万套 /月,距离每月2万套的成交还差四分之一

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其实,上海二手市场相对还是很健康的,但还是跌这么多,可想而知其他城市也不会有多好

北京1334万平方米,直接萎缩到了2016年的50%左右

广州只有771万平方米,只有2016年的七成左右

其中,跌的最厉害的就是深圳,2022年只有210万平方米的成交量

除了3月到5月特殊情况外,能看到2022年上海的二手成交还是走在其他一线城市的前面

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数据来源:丁祖昱评楼市

然后再来看强二线城市

9个城市里,只有成都二手成交是上涨的,其他城市无一例外全是下跌的。其中,南京跌的最多,杭州其次

2021年南京成交超10万套,2022年却只有7万套,一年减少了3万多套

杭州跌的也挺多,2022年只成交了5万套左右,要知道杭州往年最高也有10万套,几乎缩水了五成

伴随着二手成交的萎缩,另一边大部分城市新增挂牌量也在增加,特别是上海2022年新增房源挂牌量增加了64%

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从这些城市的二手存量来看,目前全年二手挂牌超10万套的城市有广州、重庆、成都等,去化压力还是比较大的

不知道什么原因,上海和深圳这两个城市链家网上并没有展示

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数据来源:链家

以上就是近一年全国各城市二手成交情况,如果用一个词形容,惨!

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哪些城市在跌

虽然很多城市都跌了,但是有几个城市已经跌出了我们的预期,迎来了历史低谷

所有城市中,跌的最惨的就是深圳,过去一年平均一个月不到2000套

最低一个月2月份只有823套

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根据深圳市住建局公布的数据,深圳2022年二手住宅共成交21701套,较2021年成交量下滑46.68%

从成交面积来看,2022年深圳二手住宅成交面积约210万平方米,较2021年下滑44%

我做了张2016年-2022年深圳二手成交趋势,可以看到2022年是自2016年以来,深圳二手成交最低的一年

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数据来源:丁祖昱评楼市

深圳二手一下回到2016年前,甚至不到一半,进入十分低迷的时期

另外我们也有关注到,四个一线城市中只有深圳房价是跌的,2022年12月二手房价跌幅为-4.23%

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来源:全国城市房价排行榜

之前我们团队出差去深圳的时候,也遇到中介转行开滴滴的故事,也感受到深圳楼市情况比较差

最后我们来关注一下强二线城市中成交最差是哪几个

首先,南京跌了34.78%

2022年南京二手房成交71584套,同比2021年下滑34.8%,也是近4年来最低的一年,整体二手房市场降温明显

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数据来源:我爱我家南京研究院

南京甚至开始放松政策,除了放宽限购外,南京还通过放松限售、调整公积金购房政策、增加多孩家庭购房套数等方式松绑楼市

12月疫情放松之后,南京二手房市场开始回暖

其次,杭州跌了31.72%

以往杭州一年最高可以成交10万套,但是2022年全年共成交约5.3万套,相比2021年7.8万套跌了31.72%,比2020年10万套缩减了近50%

这也是杭州自2016年以来二手成交量最低的一年

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回顾杭州2022年每月成交套数,能够明显看到1-12月成交量都不太理想,月均成交只有4000套左右,最低的一个月只有约2000套

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但是新增挂牌量近两年却一直走高,根据全国房价排行榜显示,杭州12月新增挂牌约6000套左右,其实是超过月平均成交套数

值得关注的还有,重庆跌了20.60%

2022年11月重庆长时间处于疫情防控管理中,二手成交下滑比较严重

到12月疫情管控逐步放开之后,二手成交量有了明显的回升,月度成交达到1万套左右

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数据来源:锐理数据

但是相比去年是有一定的下滑,重庆楼市二手房成交量疲软,而重庆楼市的二手房库存量也站到17万套的高点,去化周期也将被拉长

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唯独这个城市,成了去年的最大意外

没想到的是,成都这座城市的楼市表现竟然还不错,二手成交量大幅增加,创下历史之最

2022年成都全市二手房成交套数达到了15万套,全国第二,仅次于上海

这个数字和上海的15.8万套相差没多少,成都快要赶上上海了,真的蛮令人意外的

2022年同比2021年加约200%,创下近五年以来最高纪录

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往前几年来看,成都在疫情之前一年成交最高也不过11万套,前两年也跌到了5万套左右

2022年几乎是2021年的三倍,平均每月可以成交1.2万套,最高的一个月有1.7万套

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因为二手房成交量的大涨, 成都二手甚至赶超了新房。从某种意义上来说,也宣告成都正式进入“存量房时代”

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数据来源:秒懂楼市

2022年成都新房和二手房累计成交294358套,同比2021年增加约21.36%,也创下近5年的最高值,二手房与新房的成交占比为51%:49%

为什么成都二手成交这么多呢,可能有以下三个原因

第一,来自政策上的放松

2022年成都多次在政策上调整楼市,增值税“5改2”新政给二手成交带来利好,限购门槛降低由原来的24个月社保缩短为12个月

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12月30日,成都又再次出台新政,父母投靠落户也可作为单独家庭购房

第二,也是因为二手房更便宜,它的二手房价比一手便宜很多,没有太明显的倒挂现象

而且成都一般不会出现大涨大跌,换句话说不存在房价泡沫且相对比较健康

第三, 购买力比较扎实,成都目前人口突破2000万,相比前十年增加了680万人,大量的人口导入也为成都带来了更多的购买力


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二手房是最能反映一个城市最真实的楼市状况的

受疫情影响,过去一年可能是近三年以来对楼市影响最大的一年,全国各城市二手交易都受到不同程度的影响

很多人对于买房这件事更加保守越来越多的人持观望态度,这也是造成二手成交下滑的一个原因

虽然过去一年,全国楼市出台了密集的放松政策,但是依然看不到太多的水花,二手市场依旧跌到了低谷

但我们也注意到一个意外就是成都

从数据反馈上来看,这个城市二手逆势增长,15万套的成交量仅次于上海,位居全国第二

一方面成都对于限购政策的放开,再加上房价相对低而且有足够多的购买力,也在今年楼市较差的时候还能够有这么高的成交

从去年的数据来看,也就只有成都,还勉强算得上是去年的惊喜


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